Hisseli Tapusu Olanlar Dikkat Kardeşinizden Habersiz Satış Yaparsanız Tapunuz İptal Edilebilir

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi gereğince düzenlenen Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) yasasına göre; 14 Şubat 2026 itibarıyla paylı mülkiyete konu olan bir gayrimenkulde (arsa, tarla veya konut), hissedarlardan biri payını üçüncü bir şahsa satmak isterse, öncelikle bu satışı diğer hissedarlara (kardeşlere/ortaklara) noter kanalıyla bildirmek zorundadır. Eğer bildirim yapılmadan ve diğer ortakların onayı alınmadan hisse satışı gerçekleşirse; diğer hissedarlar 2 yıl içinde dava açarak tapuyu iptal ettirme ve aynı bedelle geri alma hakkına sahiptir.

Miras yoluyla intikal eden tarla ve evlerde yaşanan anlaşmazlıklar mahkemeleri kilitledi. "Hisseni bana sat" diyen kardeşe inat edip, payını yabancıya satanlar büyük bir hukuki duvara çarpıyor.

SATIŞ YAPMADAN ÖNCE MUTLAKA BUNU YAPIN

Eğer hisseli bir tapunuz varsa ve payınızı satmak istiyorsanız, ileride başınızın ağrımaması için şu yolu izlemelisiniz:

1. Noter İhtarnamesi: Satış yapacağınız tutarı ve şartları içeren bir teklifi, noter aracılığıyla diğer hissedarlara göndermelisiniz.

2. Süre: Diğer hissedarların bu teklifi düşünüp karar vermesi için yasal süre tanınmalıdır.

3. Onay/Ret: Eğer ortaklar "Biz almayacağız" derse veya süresi içinde cevap vermezse, payınızı gönül rahatlığıyla 3. kişilere satabilirsiniz.

TAPU İPTALİ NASIL OLUYOR? (ÖRNEK SENARYO)

Örneğin; 3 kardeşin ortak olduğu bir tarlada, kardeşlerden biri payını gizlice 500 Bin TL'ye bir emlakçıya sattı.

• Diğer iki kardeş, bu satışı öğrendikleri andan itibaren (satışın üzerinden 2 yıl geçmemişse) mahkemeye başvurarak "Şufa Hakkı" davası açar.

• Hakim, emlakçının ödediği 500 Bin TL'nin, emlakçıya iade edilmesine ve tapunun emlakçıdan alınıp şikayetçi kardeşlerin üzerine yapılmasına karar verir.

• Sonuçta: Satın alan kişi tapusunu kaybeder, satan kişi de ailesiyle davalık olur.

HİSSELİ TAPU MÜSTAKİL TAPUYA NASIL DÖNER?

Hisseli tapu sorunundan tamamen kurtulmak ve parseli bölmek (İfraz) isteyenler için ise şartlar şunlar:

• Arazinin büyüklüğü, belediyenin imar planındaki minimum parsel büyüklüğünü (Örn: 300 m²) kurtarmalıdır.

• Tüm hissedarların rızasıyla belediyeye başvurularak ayırma (ifraz) işlemi yapılabilir.

• Tarım arazilerinde ise Tarım İl Müdürlüğü'nün "Bölünemez büyüklük" sınırlarına (Örn: Mutlak tarım arazilerinde 20 dönüm) dikkat edilmelidir.